O Que São REITs Americanos?
Conceito e funcionamento dos REITs nos EUA
REITs, ou Real Estate Investment Trusts, são fundos de investimento imobiliário típicos do mercado americano.
Eles funcionam como empresas listadas na bolsa que investem em portfólios de imóveis físicos (como shoppings, hospitais, galpões logísticos e data centers) ou em títulos ligados ao setor imobiliário.
A principal característica dos REITs é que eles são obrigados, por lei, a distribuir pelo menos 90% de seus lucros tributáveis em forma de dividendos aos acionistas — o que os torna muito atrativos para quem busca renda passiva.
Nos Estados Unidos, os REITs são regulados desde 1960 e contam com um ambiente jurídico e financeiro extremamente sólido.
Por serem negociados na bolsa americana como ações, é possível comprar cotas de REITs de forma simples, com liquidez e transparência.
Além disso, muitos deles têm atuação global, oferecendo uma excelente diversificação para investidores estrangeiros, como os brasileiros.
Diferenças entre REITs Americanos e FIIs Brasileiros
Embora os REITs americanos sejam frequentemente comparados aos Fundos Imobiliários (FIIs) do Brasil, existem diferenças importantes entre eles.
A primeira está na estrutura jurídica: enquanto os FIIs funcionam como fundos de investimento regulamentados pela CVM no Brasil, os REITs são empresas listadas e fiscalizadas pela SEC nos EUA.
Outra grande diferença está na diversificação e escala. REITs costumam ter um portfólio muito mais amplo e diversificado — tanto em número de propriedades quanto em segmentos — e operam com capitalização de mercado muito maior que a dos FIIs.
Além disso, os REITs podem atuar com mais flexibilidade: podem emitir dívidas, fazer fusões, atuar internacionalmente e até se alavancar de maneira mais livre.
Por fim, os FIIs normalmente distribuem rendimentos mensais, enquanto os REITs distribuem dividendos trimestrais (na maioria dos casos), além de estarem sujeitos à retenção de impostos nos EUA para investidores estrangeiros — o que exige atenção especial à parte tributária.
Tipos de REITs: Equity, Mortgage e Hybrid
Os REITs são divididos em três categorias principais, cada uma com características específicas:
- Equity REITs: São os mais comuns. Investem diretamente em imóveis físicos, como prédios corporativos, shoppings, hospitais, data centers e residências multifamiliares. O lucro vem principalmente do aluguel dos imóveis e da valorização patrimonial. É o tipo ideal para quem busca uma renda constante e valorização de longo prazo.
- Mortgage REITs (mREITs): Em vez de imóveis físicos, investem em hipotecas e títulos de dívida lastreados em imóveis. Ou seja, eles lucram com os juros pagos por financiamentos imobiliários. São mais voláteis, sensíveis às taxas de juros e costumam ter rendimentos maiores, mas com mais risco.
- Hybrid REITs: Como o nome indica, são híbridos. Misturam os dois tipos anteriores, investindo tanto em imóveis quanto em hipotecas. Essa categoria oferece um equilíbrio entre renda e valorização, com riscos intermediários.
Por Que Investir em REITs Americanos em 2025?
Panorama econômico e imobiliário nos EUA
O cenário econômico dos Estados Unidos para 2025 indica uma retomada gradual do crescimento, com inflação controlada, juros estabilizados e estímulo a setores estratégicos, como tecnologia, energia limpa e infraestrutura.
Isso impacta diretamente o mercado imobiliário, que continua sendo um dos pilares da economia americana.
Mesmo diante de ajustes no mercado de crédito e nas taxas de hipoteca, os ativos imobiliários seguem valorizados, especialmente em segmentos como data centers, galpões logísticos, habitação multifamiliar e imóveis de saúde.
Além disso, os Estados Unidos mantêm um ambiente altamente estável para investidores, com segurança jurídica, liquidez e acesso facilitado ao mercado via corretoras digitais.
Tudo isso torna os REITs americanos uma excelente porta de entrada para estrangeiros que desejam investir com previsibilidade e proteção em um dos mercados mais robustos do mundo.
Potencial de retorno e valorização do dólar
Um dos grandes atrativos dos REITs americanos é o potencial de rentabilidade consistente em dólar.
Como os REITs são obrigados a distribuir a maior parte dos lucros aos acionistas, muitos pagam dividendos entre 3% e 7% ao ano, o que é muito atrativo se comparado a outros ativos internacionais.
Além disso, ao investir em REITs, você se expõe à valorização do dólar frente ao real, o que pode aumentar ainda mais seus ganhos quando convertido para a moeda brasileira.
Isso faz dos REITs não apenas um investimento imobiliário, mas também uma forma inteligente de proteger seu patrimônio contra a desvalorização do real e instabilidades da economia nacional.
Diversificação internacional com foco em imóveis
Investir exclusivamente no mercado brasileiro pode limitar o crescimento do seu portfólio. Os REITs oferecem uma oportunidade real de diversificação geográfica, setorial e cambial.
Com uma única cota de REIT, você pode se expor a dezenas — ou até centenas — de imóveis nos Estados Unidos, distribuídos em diferentes segmentos (comercial, residencial, hospitalar, logístico, etc.).
Essa diversificação ajuda a reduzir riscos e a tornar seu portfólio mais resiliente a crises locais.
Além disso, muitos REITs operam com escala global, incluindo imóveis em países da Europa e Ásia, o que aumenta ainda mais o alcance e a robustez do investimento.
Para quem busca equilíbrio entre risco, retorno e proteção patrimonial, os REITs americanos se consolidam como uma excelente escolha para 2025.
Como Começar a Investir em REITs dos EUA?
Abrindo conta em corretora americana ou via BDR
Existem duas formas principais de investir em REITs americanos diretamente do Brasil: abrindo conta em uma corretora internacional ou optando por BDRs (Brazilian Depositary Receipts) negociados na B3.
A forma mais completa é por meio de corretoras americanas, como Avenue, Passfolio ou Interactive Brokers, que aceitam brasileiros e permitem o acesso direto aos REITs listados nas bolsas dos EUA.
O processo de abertura é simples, feito online, e a plataforma costuma disponibilizar suporte em português.
Com uma conta ativa, você pode comprar ações de REITs como se estivesse operando na bolsa brasileira.
A segunda opção é investir via BDRs, que são recibos de ações negociados na bolsa brasileira que representam ativos do exterior.
Alguns REITs populares estão disponíveis nesse formato, embora a oferta ainda seja limitada. A vantagem dos BDRs é que você pode comprar REITs usando uma conta em corretoras brasileiras, como XP, Rico, NuInvest ou Clear, sem precisar transferir dinheiro para o exterior.
Documentação necessária para brasileiros
Para investir em REITs nos EUA através de uma corretora internacional, você precisará apresentar documentos básicos de identificação, como:
- Documento de identidade com foto (RG ou passaporte)
- Comprovante de residência recente (conta de luz, água, telefone ou extrato bancário)
- Número do CPF
Além disso, é necessário preencher um formulário chamado W-8BEN, exigido pelo governo americano para investidores estrangeiros.
Esse documento serve para informar à Receita dos EUA que você não é residente fiscal no país, permitindo a aplicação correta da tributação (geralmente 30% sobre dividendos).
A maioria das corretoras já oferece esse formulário durante o processo de cadastro e ele é renovado a cada 3 anos.
Alternativas via ETFs de REITs (VNQ, SCHH, etc.)
Se você quer investir em REITs americanos de forma mais prática e diversificada, uma excelente alternativa é comprar ETFs (Exchange Traded Funds) que reúnem dezenas ou centenas de REITs em um único ativo.
Os ETFs funcionam como “fundos de fundos”. Em vez de comprar REITs individuais, você adquire uma cota de um ETF que replica o desempenho de um índice do setor imobiliário. Os dois ETFs de REITs mais populares são:
- VNQ (Vanguard Real Estate ETF): um dos maiores e mais líquidos do mundo, com exposição a REITs de diversos segmentos.
- SCHH (Schwab U.S. REIT ETF): alternativa de baixo custo com foco em REITs tradicionais dos EUA.
Ambos são negociados em corretoras internacionais e oferecem alta diversificação, liquidez e simplicidade, sendo ideais para quem está começando ou quer exposição ao setor imobiliário americano sem escolher ativos individuais.
Melhores REITs Americanos para Ficar de Olho em 2025
REITs de Data Centers
Com o crescimento acelerado da inteligência artificial, computação em nuvem e armazenamento de dados digitais, os REITs de data centers estão entre os mais promissores para 2025.
Esses fundos investem em infraestrutura de TI crítica, alugando espaço e energia para grandes empresas de tecnologia, como Amazon, Google e Microsoft.
Entre os destaques, está o Equinix (EQIX), um dos maiores e mais sólidos REITs globais desse segmento, com presença em dezenas de países.
Outro nome relevante é o Digital Realty Trust (DLR), que também tem um portfólio global e clientes entre as maiores empresas do mundo.
Esses REITs tendem a crescer junto com a demanda por conectividade e armazenamento de dados, sendo uma opção estratégica para quem busca crescimento de longo prazo e valorização em dólar.
REITs de Saúde (hospitais e clínicas)
Os REITs do setor de saúde são conhecidos por sua resiliência econômica. Mesmo em momentos de crise, clínicas, hospitais e residências assistidas continuam operando — o que garante estabilidade na distribuição de dividendos.
Para 2025, com o envelhecimento da população e o aumento da demanda por cuidados médicos nos EUA, esse tipo de ativo segue altamente valorizado.
Entre os principais nomes, estão o Welltower (WELL), que investe em residências para idosos, instalações de reabilitação e centros médicos, e o Ventas (VTR), que possui um amplo portfólio de imóveis voltados à saúde, com atuação em diversos estados americanos.
Esses REITs oferecem renda passiva estável e menor exposição à volatilidade, ideais para compor uma carteira defensiva.
REITs de Logística e E-commerce
O avanço do comércio eletrônico vem impulsionando fortemente a demanda por galpões e centros de distribuição.
Com empresas como Amazon, FedEx e Walmart ampliando sua capacidade logística, os REITs de galpões industriais tornaram-se protagonistas nos últimos anos — e esse movimento deve continuar em 2025.
O maior destaque do setor é o Prologis (PLD), líder global em imóveis industriais, com presença em regiões estratégicas para e-commerce nos EUA, Europa e Ásia.
Outro nome relevante é o STAG Industrial (STAG), que foca em imóveis industriais para pequenas e médias empresas, oferecendo dividendos mensais consistentes.
Esses REITs são excelentes para quem busca exposição a um setor em crescimento, com alto potencial de valorização e fluxo de caixa regular.
REITs de Shoppings e Consumo
Mesmo com o crescimento das compras online, os REITs focados em shoppings centers e imóveis de consumo vêm se reinventando, integrando entretenimento, gastronomia e experiências presenciais que não podem ser substituídas pela internet.
Os melhores ativos desse segmento são os que operam centros comerciais premium, em regiões de alto poder aquisitivo.
O Simon Property Group (SPG) é o maior REIT de shoppings dos EUA e dono de marcas icônicas, como outlets de luxo e centros comerciais em locais turísticos.
Outro nome em destaque é o Realty Income (O), conhecido como “The Monthly Dividend Company”, por pagar dividendos mensais. Seu portfólio é voltado para imóveis alugados por grandes marcas varejistas, como Walgreens, 7-Eleven e Dollar Tree.
Para 2025, REITs desse tipo oferecem boa recuperação pós-pandemia e estabilidade, desde que estejam posicionados em regiões estratégicas e com inquilinos fortes.
Riscos e Cuidados ao Investir em REITs Americanos
Variação cambial e impacto do dólar
Investir em REITs americanos significa estar diretamente exposto ao dólar — o que pode ser uma vantagem ou um risco, dependendo do cenário.
Quando o dólar se valoriza frente ao real, os ganhos podem ser amplificados. No entanto, se houver uma desvalorização do dólar, o retorno do investimento pode ser impactado negativamente na conversão para reais.
Por isso, é essencial ter uma estratégia de proteção cambial, principalmente para investidores que pretendem utilizar os recursos no Brasil.
O ideal é ver o investimento em REITs como parte de uma diversificação internacional de longo prazo, e não como uma operação especulativa com base no câmbio.
Tributação para brasileiros
Outro ponto de atenção importante é a tributação sobre dividendos recebidos no exterior. Os REITs são obrigados a distribuir lucros regularmente, mas esses dividendos pagos a investidores estrangeiros estão sujeitos a retenção de 30% na fonte nos Estados Unidos, conforme as regras da Receita americana.
Esse valor é descontado automaticamente antes que os rendimentos cheguem à sua conta.
Além disso, é preciso declarar esses investimentos na Receita Federal brasileira como bens no exterior.
Os dividendos devem ser informados como rendimento tributável, e o investidor precisa recolher o imposto, se houver, via carnê-leão.
Outro ponto de atenção é o ganho de capital na venda das cotas: caso você obtenha lucro com a valorização das ações de REITs, será necessário pagar até 15% de imposto sobre esse ganho, conforme as regras brasileiras.
Portanto, é fundamental manter a documentação organizada e, se possível, contar com apoio de um contador especializado em ativos internacionais para evitar erros e multas.
Liquidez, setor e gestão dos REITs
Nem todos os REITs são iguais, e isso exige cuidado na hora de escolher em quais investir. Há diferenças significativas em liquidez, segmento de atuação e qualidade da gestão.
Alguns REITs têm alta liquidez e são amplamente negociados nas bolsas americanas, enquanto outros são menos conhecidos e podem apresentar dificuldades para venda em momentos de baixa demanda.
Além disso, é importante analisar o setor específico em que o REIT atua. Por exemplo, REITs de escritórios podem enfrentar mais dificuldades em tempos de home office, enquanto REITs de data centers ou galpões logísticos tendem a se beneficiar com o avanço da tecnologia e do e-commerce.
Avaliar o contexto macroeconômico e as tendências setoriais pode fazer toda a diferença na rentabilidade do seu investimento.
Por fim, a qualidade da gestão do REIT é determinante. Verifique o histórico do gestor, o nível de endividamento do fundo, a taxa de vacância dos imóveis e a consistência dos dividendos pagos ao longo dos anos.
REITs bem geridos tendem a resistir melhor a crises e manter o fluxo de renda estável para os investidores.
Tributação e Imposto de Renda sobre REITs nos EUA
Retenção de 30% sobre dividendos nos EUA
Ao investir em REITs americanos, o investidor brasileiro precisa estar ciente de que há uma retenção automática de 30% sobre os dividendos pagos, conforme exigido pela legislação fiscal dos Estados Unidos.
Essa retenção é aplicada diretamente na fonte, ou seja, antes que o valor chegue à sua conta na corretora americana.
Essa alíquota se aplica a todos os estrangeiros que investem nos EUA e não possuem tratado de bitributação com o país — o que é o caso do Brasil.
Portanto, se um REIT pagar US$ 100 em dividendos, o investidor brasileiro receberá apenas US$ 70, já que US$ 30 ficam retidos para o fisco americano.
Mesmo com essa retenção, muitos investidores ainda consideram os REITs vantajosos, devido à regularidade e atratividade dos rendimentos em dólar.
No entanto, é importante incluir esse fator na análise de rentabilidade líquida e manter a documentação fiscal em dia.
Como declarar REITs no Imposto de Renda no Brasil
Os REITs, por serem ativos estrangeiros, devem ser declarados à Receita Federal como bens no exterior. O procedimento é feito na ficha “Bens e Direitos”, utilizando o código correspondente a ações negociadas fora do Brasil (código 49).
No campo de descrição, é importante informar o nome do REIT, a corretora pela qual foi adquirido, a quantidade de cotas e o valor pago na moeda de origem (em dólares).
Para os dividendos recebidos, o investidor deve preencher a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”, e, caso haja ganhos de capital com a venda das cotas, é necessário apurar o lucro no programa específico da Receita chamado GCAP (Ganhos de Capital).
A conversão para reais deve ser feita com base na cotação do dólar do dia anterior à operação, conforme divulgado pelo Banco Central.
Evitando a bitributação
O Brasil não possui um acordo de bitributação com os Estados Unidos, o que significa que os impostos pagos nos EUA sobre dividendos não podem ser compensados diretamente no imposto de renda brasileiro.
No entanto, há formas de minimizar esse impacto.
A primeira é o planejamento fiscal adequado, com controle das retenções e correta declaração dos valores no carnê-leão mensal.
A segunda é o uso de estruturas de investimento mais eficientes, como ETFs de REITs domiciliados na Irlanda ou em outros países com tratados fiscais mais vantajosos, que podem reduzir a carga tributária total sobre os rendimentos.
Outra alternativa é priorizar REITs que apresentem maior potencial de valorização, focando no ganho de capital (que tem alíquota de até 15% no Brasil) em vez de depender apenas dos dividendos — mais penalizados pela retenção nos EUA.
Em todos os casos, é altamente recomendável contar com um contador especializado em investimentos internacionais para garantir conformidade fiscal e evitar surpresas com a Receita Federal.
Dicas Práticas para Investidores Iniciantes
Como montar uma carteira equilibrada com REITs
Para quem está começando a investir em REITs americanos, o ideal é montar uma carteira diversificada, equilibrando diferentes segmentos do mercado imobiliário.
Isso reduz riscos e melhora as chances de obter uma renda passiva consistente ao longo do tempo.
Uma carteira saudável pode incluir, por exemplo:
- 30% em REITs de data centers e infraestrutura tecnológica (crescimento e inovação)
- 25% em REITs do setor de saúde (resiliência e estabilidade)
- 25% em REITs de logística e e-commerce (expansão e demanda constante)
- 20% em REITs de consumo e varejo premium (retomada pós-pandemia)
Além da segmentação, é importante avaliar a liquidez, o histórico de dividendos, o nível de endividamento e a qualidade da gestão de cada REIT.
Comece com valores menores, estude os relatórios trimestrais e, com o tempo, vá ajustando sua carteira com base em seu perfil de risco e objetivos financeiros.
Sites e ferramentas para acompanhar REITs
Existem diversas plataformas e sites que ajudam investidores a monitorar seus REITs, analisar indicadores e descobrir novas oportunidades. Algumas das mais recomendadas são:
- Seeking Alpha (www.seekingalpha.com): análises de especialistas, dados financeiros e notícias do mercado de REITs.
- REIT.com (www.reit.com): portal oficial da Nareit, a associação nacional dos REITs nos EUA, com informações completas sobre o setor.
- Dividend.com (www.dividend.com): acompanhamento de dividendos, datas de pagamento e histórico de distribuição.
- Yahoo Finance (finance.yahoo.com): gráficos, balanços, indicadores e notícias atualizadas.
- Morningstar (www.morningstar.com): ferramenta de análise fundamentalista, muito útil para avaliar a solidez dos ativos.
Essas fontes são essenciais para tomar decisões mais informadas e acompanhar o desempenho da sua carteira ao longo do tempo.
Estratégias de longo prazo e reinvestimento de dividendos
Investir em REITs é uma excelente forma de construir patrimônio e renda passiva no longo prazo. A estratégia mais eficaz para iniciantes é o buy and hold, ou seja, comprar boas empresas e mantê-las na carteira por vários anos, aproveitando os dividendos e a valorização dos ativos ao longo do tempo.
Uma prática altamente recomendada é o reinvestimento dos dividendos. Em vez de sacar os valores recebidos, utilize-os para comprar mais cotas de REITs — seja do mesmo ativo ou de novos segmentos. Esse reinvestimento constante gera um efeito de juros compostos ao longo do tempo, acelerando a formação de capital.
Além disso, vale a pena revisar sua carteira periodicamente (pelo menos uma vez ao ano), rebalanceando os pesos dos REITs com base no desempenho, mudanças no cenário econômico ou novos objetivos pessoais.
Vale a Pena Investir em REITs Americanos em 2025?
Comparativo com FIIs brasileiros
Os REITs americanos e os FIIs brasileiros compartilham a proposta de gerar renda passiva com investimentos imobiliários, mas operam em contextos diferentes — e isso influencia diretamente na decisão do investidor.
Os REITs se destacam pela diversificação geográfica, escala global, exposição ao dólar e à economia americana, além de atuarem em setores de alto crescimento, como data centers, saúde e logística internacional. Em contrapartida, sofrem com a retenção de 30% de impostos nos EUA e possuem regras contábeis e fiscais mais complexas para brasileiros.
Já os FIIs oferecem isenção de imposto de renda sobre os dividendos (para pessoa física), são negociados em reais, com distribuição mensal e maior simplicidade para declaração. No entanto, estão concentrados na economia brasileira, mais suscetíveis à volatilidade política e instabilidades locais.
Se você busca crescimento em moeda forte, diversificação global e está disposto a lidar com um pouco mais de complexidade tributária, os REITs são uma excelente alternativa. Mas se seu foco é praticidade, renda mensal isenta e operação totalmente nacional, os FIIs ainda são uma escolha muito eficiente.
Perfil de investidor ideal para esse tipo de ativo
Os REITs americanos são ideais para investidores que:
- Desejam diversificar sua carteira internacionalmente
- Buscam receber dividendos em dólar
- Têm um perfil moderado a arrojado
- Estão focados em crescimento patrimonial de longo prazo
- Estão dispostos a aprender sobre tributação e burocracia internacional
Esse tipo de ativo combina muito bem com investidores que já têm uma base consolidada no Brasil e estão prontos para dar um passo além, internacionalizando parte do seu portfólio com foco em moeda forte, inovação e setores globais.
Conclusão
Investir em REITs americanos em 2025 é mais do que uma tendência — é uma estratégia inteligente de diversificação internacional. Em um mundo cada vez mais globalizado e digital, ter parte do seu patrimônio em ativos dolarizados, sólidos e com distribuição de dividendos pode representar a diferença entre estagnar e prosperar financeiramente.
Se você está buscando uma forma segura e escalável de investir fora do Brasil, os REITs representam uma porta de entrada poderosa. Mas lembre-se: conhecimento, planejamento e consistência são essenciais para colher os melhores resultados.
Dica final: abra sua conta em uma corretora internacional, estude os setores com mais potencial, comece com pequenos aportes e reinvista os dividendos. O tempo é seu maior aliado.
